La relation risque et rendement
La relation risque et rendement
Le risque d’un investissement immobilier doit être examiné et calculé à toutes les étapes critiques, que ce soit à l’achat, à la négociation de l’hypothèque ou à la vente du bien.
Autant les risques liés à l’environnement externe tel que la démographie, l’économie et les taux d’intérêt peuvent affecter la valeur et le rendement d’un immeuble que les menaces liées directement à la gestion, au financement et à la localisation de l’immeuble.
Comme pour tout investissement, il est possible de diminuer ce risque en diversifiant son portefeuille d’actif immobilier dans des marchés (ville, pays) où secteurs différents (commercial, résidentiel, bureau).
Le rendement, lui, peut changer selon différentes variables clefs. L’investissement immobilier dépend d’une multitude de facteurs qui auront un impact direct sur le rendement global: le prix des loyers et les revenus, le taux global d’actualisation, le taux d’inoccupation et les conditions de financement.
Pour accomplir ces différentes opérations, on peut trouver sur le marché de multiples logiciels spécialisés qui ont comme caractéristiques distinctes d’interpréter la simulation de Monte-Carlo (probabilité et statistique).
Les notions de valeur d’investissement
Notez bien que la valeur qu’utilisera un investisseur en immobilier se résumera la plupart du temps à la valeur marchande. Toutefois, d’autres fonctions en immobilier requièrent des méthodes de calcul distinctes qui n’ont rien de semblable avec la valeur marchande.
La valeur marchande: Elle représente la valeur du prix auquel un acheteur sera prêt à payer pour un immeuble dans un marché normal en libre concurrence.
La valeur d’emprunt: Elle symbolise le montant total de l’hypothèque.
La valeur d’évaluation: C’est la valeur qu’un expert aura calculée pour des fins de taxations municipales.
La valeur comptable: C’est la valeur au livre d’un bien immobilier calculé sur son coût historique moins la dépréciation.
La valeur d’investissement: Cette valeur évoque la valeur impartiale d’un bien immobilier assujetti à différents facteurs d’opinions.
L’offre et la demande
L’offre et la demande
L’offre et la demande en immobilier est un concept essentiel à comprendre. Il faut saisir que le marché de l’immobilier évolue de manière plus lente que les marchés boursiers.
La demande évoluera toujours plus rapidement que l’offre, car la construction de nouveaux bâtiments demande une période de temps très élevé.
La courbe d’enchère pour le sol s’explique principalement par la capacité d’un emplacement immobilier à engendrer de grands profits. La valeur des zones de la plus dispendieuse à la moins coûteuse est respectivement la zone commerciale, la zone résidentielle, la zone industrielle et la zone agricole.
Par exemple, un immeuble situé à une intersection très fréquentée (zone commerciale) coutera beaucoup plus cher qu’un immeuble invisible à l’œil des automobilistes (zone agricole). Toutefois, même si le coût de celui-ci est plus élevé, il peut s’avérer bien plus fructueux au niveau des revenus s’il constitue un commerce.
Dans un marché en ébullition, l’investisseur est prêt à débourser davantage pour un loyer qui rapporte peu. Ce phénomène est purement spéculatif et ne dure jamais éternellement.
Les caractéristiques du marché immobilier
Chaque marché immobilier est différent et devrait être examiné de façon individuelle. Donc, chaque ville et agglomération représente un marché distinct et peut être extrêmement différente quant à son prix et le rendement qu’il génère.
Contrairement aux marchés boursiers, les transactions immobilières ne sont pas rendues publiques. Ce sont les agents d’immeubles et les courtiers immobiliers qui ont le plus facilement accès à ces informations et ils évitent de les faire circuler librement.
Autres choses importantes prendre en compte, le coût d’entrée et de sortie du marché immobilier est énormément élevé. Des frais de transactions devront être encouru autant pour l’acheteur que le vendeur. Ces coûts sont principalement reliés aux frais de courtage, pénalité hypothécaire, taxes, etc.
Bien que l’investissement immobilier puisse paraître en tout temps sécuritaire et lucratif, il serait faux de garantir que c’est tout le temps le cas. Le marché immobilier n’a rien d’un marché en concurrence parfaite et trop de données et d’informations sont encore contrôlées pour le considérer ainsi.
Réforme du calcul de la plus value immobilière.
Réforme du calcul de la plus value immobilière.
Par: Jean Claude Portier
Une réforme du calcul de la plus value immobilière vient d’être décidée de manière brutale. Elle ne concerne pas les résidences principales(une seule possible)mais les logements inoccupés, les biens locatifs, les terrains à bâtir et les parts de sci. Auparavant, la plus value se calculait en pratiquant un abattement de 10 % par année après la sixième année de possession. c’est à dire qu’après 15 ans, il y avait exonération totale de la plus value immobilière.
Les propriétaires de placement locatif vont considérer que les règles du jeu sont changées durant la partie. Ceux qui avaient calculé une possession sur 15 ans, avant de réaliser un projet important se verront dans l’impossibilité de concrétiser. Seule une augmentation des prix de vente, incluant la nouvelle plus value à régler pouvant solutionner le problème. Il est donc à craindre une augmentation des prix de l’immobilier, ce qui n’était pas le but recherché. Il faudra s’attendre à des aménagements comme pour beaucoup de mesures fiscales prises récemment, au prix d’un discrédit politique sérieux.
il est à prévoir aussi des pratiques déviantes sur le paiement du prix de vente, qui viendront fausser les statistiques sur les prix de vente en immobilier. Dans une période ou la clarté est réclamée par les acteurs économiques, nous risquons de devoir manquer de rigueur financière. une fois de plus, pour résoudre un problème urgent, on applique des mesures immédiates sans mesurer les conséquences. Le marché locatif français est en principal un parc privé. les petits investisseurs qui avaient offert leurs biens immobiliers sur le marché vont en faire les frais. Les finances publiques vont devoir compenser un manque de logements locatifs et le résultat sera une note aggravée à payer par les contribuables. Facheuse habitude française bien connue.
A propos de l’auteur:
Jean claude Portier, ingénieur INSA Lyon et responsable du site :
Fourni par ArticlesEnLigne : Articles Gratuits et Communiqués de Presse Gratuits
Fin d’avantages fiscaux
Fin d’avantages fiscaux
Par: Jean Claude Portier
Avec le plan TEPA (bonclier fiscal) Il a été créé un crédit d’impôt sur le revenu équivalent à 40 % la première année, puis 20 % les quatre suivantes du montant des intérêts payés retenus dans la limite annuelle de 3 750 € pour les personnes seules et 7 500 € pour les couples, majoré de 500 € par personne à charge durant les cinq premières années,uniquement pour l’achat d’une résidence principale.
L’aide sur 5 ans est plafonnée à 18 750 € pour une personne seule et à 37 500 € pour un couple, qui rembourserait respectivement 93 750 € et 187 500 € d’intérêts sur les 5 premières années sans majoration pour personne à charge.
Cet avantage fiscal ne concerne que les seuls intérêts d’emprunts contractés pour une opération de construction ou d’acquisition intervenant à compter du 22 août 2007. À l’origine, l’article concernait les ménages ayant acheté un bien immobilier dans les cinq dernières années. La décision du 16 août 2007 du Conseil Constitutionnel empêche la rétroactivité du texte et la mesure ne sera applicable qu’à partir de la publication de la loi.
Depuis peu,il a été décidé d’annuler cet avantage et de le remplacer par un prêt à taux zéro,moins avantageux pour beaucoup de contribuables. On assiste donc a une bousculade des acheteurs qui veulent signer leur acquisition avant le 31/12/2010 au grand bonheur des notaires.
A propos de l’auteur:
jean claude portier, ingénieur insa Lyon, agent immobilier à Antibes.
Fourni par ArticlesEnLigne : Articles Gratuits et Communiqués de Presse Gratuits